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Dossier : 2003-2489(GST)I |
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ENTRE :
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LES PROPRIÉTAIRES : CONDOMINIUM PLAN NO. 9422336, |
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appelante, |
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et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
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intimée. |
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
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Appel entendu le 19 janvier 2004 à Edmonton (Alberta)
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Par : L'honorable juge C. H. McArthur |
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Comparutions : |
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Représentant de l'appelante : |
Gordon McIntosh |
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Avocate de l'intimée : |
Me Dawn Taylor |
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JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation de la taxe sur les produits et services (TPS) établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 7 juin 2002 et qui porte le numéro 10122554, est accueilli et la cotisation est annulée.
Signé à Ottawa, Canada, ce 10e jour de juin 2004.
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« C. H. McArthur » |
Juge McArthur
Traduction certifiée conforme
ce 27e jour de septembre 2004.
Louise-Marie LeBlanc, traductrice
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Référence : 2004CCI406 |
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Date : 20040610 |
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Dossier : 2003-2489(GST)I |
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ENTRE :
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LES PROPRIÉTAIRES : CONDOMINIUM PLAN NO. 9422336, |
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appelante, |
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et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
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intimée. |
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge McArthur
[1] Il s'agit d'un appel interjeté à l'encontre d'une cotisation de la taxe sur les produits et services (TPS) établie par le ministre du Revenu national (le ministre) en vertu de la Loi sur la taxe d'accise (la Loi) au montant de 19 860 $ pour la taxe, de 3 193 $ en pénalités et de 2 478 $ en intérêts pour la période du 1er mai 1998 au 1er avril 2000. L'appelante était représentée par le propriétaire d'une unité, M. Gordon McIntosh, qui était également l'un des administrateurs du conseil d'administration de la copropriété.
[2] L'appelante est un syndicat constituée conformément à la Condominium Property Act[1](CPA) de l'Alberta. Elle gérait une copropriété commerciale dans le Strathcona Business Park à Edmonton. Elle percevait les charges de copropriété des 132 propriétaires d'unité, soit une somme de 136 058 $ pour la période annuelle se terminant le 30 avril 1999 et de 147 666 $ pour la période se terminant le 30 avril 2000, une somme totale de 283 724 $. La Loi prévoit une exemption particulière de la TPS pour les logements en copropriété, mais les copropriétés commerciales n'en sont pas exemptes.
[3] Au début de l'audience, l'intimée a demandé un ajournement afin de lui permettre d'examiner la documentation de l'appelante relativement à une demande de crédit de taxe sur les intrants (CTI) en vertu du paragraphe 169(4) de la Loi. Le représentant de l'appelante a refusé et, à sa demande, l'audience s'est poursuivie. De plus, l'intimée a demandé un ajournement afin de permettre à l'appelante d'informer le procureur général de chaque province d'une possible contestation constitutionnelle puisque l'appelante semble indiquer que la CPA, une loi de la province d'Alberta (article 65), l'emporterait sur la Loi sur la taxe d'accise. De nouveau, j'ai décidé de ne pas accorder cet ajournement avant d'avoir entendu les observations de l'appelante.
[4] L'appelante fournissait des fournitures taxables de services administratifs et de gestion aux propriétaires des unités de l'immeuble d'habitation en copropriété, en échange d'une contrepartie égale au moins au montant des charges de copropriété perçues de 136 058 $ pour la période de déclaration se terminant le 30 avril 1999 et de 147 666 $ pour la période de déclaration se terminant le 30 avril 2000. L'appelante devait percevoir et déclarer 7 p. 100 des deux montants, soit 9 524 $ pour la période se terminant le 30 avril 1999 et 10 336 $ pour la période se terminant le 30 avril 2000, conformément au paragraphe 165(1). On a également fourni des renseignements insuffisants en ce qui concerne les CTI contrairement aux dispositions du paragraphe 169(4).
[5] Le principal argument de l'appelante est qu'elle n'est que la mandataire des propriétaires, ses mandants, qu'elle agissait à ce titre en tout temps et qu'elle n'avait entrepris aucune « activité commerciale » . Elle ajoute qu'elle fournit les services administratifs que lui demandent les propriétaires en les conseillant quant à la CPA et à ses propres règlements administratifs. Dans cette veine, les mandants de l'appelante (les propriétaires) peuvent, par résolution, dissoudre l'appelante (article 60 de la CPA), et peuvent acquérir un intérêt dans les biens réels de l'appelante ou en disposer. Lors de la dissolution de la société appelante, les propriétaires peuvent transférer la propriété des biens réels conservée jusque là par l'appelante.
[6] M. McIntosh a présenté des arguments secondaires, notamment : a) en vertu de l'article 65 de la CPA, l'appelante n'est pas tenue de payer la TPS; b) l'appelante ne fournissait pas de « fourniture taxable » au sens de la Loi et ne correspond pas à la définition d'une « activité commerciale » selon l'article 123.
Analyse
[7] L'argument de l'appelante quant à l'existence d'un mandat est, de loin, son point le plus fort et je vais l'examiner en premier. Si l'appelante réussit à établir que sa relation avec les propriétaires était, du point de vue du droit, une relation de mandat, alors le paiement des charges de copropriété ne comporte pas de TPS puisque les propriétaires demeuraient les propriétaires bénéficiaires des charges de copropriété et donnaient simplement à leur mandataire (l'appelante) la directive de payer les frais d'entretien de leurs unités et de leurs parties communes.
[8] M. James Thomas Clarke, le seul témoin, s'est représenté ainsi que tous les autres propriétaires. Il a déposé plusieurs documents, y compris les règlements administratifs de l'appelante, de la correspondance avec l'Agence des douanes et du revenu du Canada (ADRC), les états financiers de l'appelante pour les années pertinentes et des titres documentaires. J'ai admis ces documents en dépit de l'opposition de l'avocate de l'intimée. À titre de propriétaire et d'administrateur de l'appelante, il connaissait personnellement tous les documents. M. Clarke a témoigné que l'appelante gérait l'immeuble, tenait son propre compte bancaire, veillait aux réparations et à l'entretien de l'immeuble et payait les factures d'entretien. Il a admis que l'appelante pouvait emprunter des fonds, embaucher du personnel, retenir les services d'un cabinet de gestion, et prendre en général toutes les mesures nécessaires en fait de gestion et d'entretien des parties communes. À des fins pratiques, les propriétaires veillaient exclusivement à l'entretien de l'intérieur de leur unité, à partir de la couche de peinture sur les murs.
[9] Selon le paragraphe 6(2) de la CPA, ce sont les propriétaires qui détiennent le droit de propriété sur les parties commues. Les paragraphes 6(1) et 6(2) sont rédigés en ces termes :
[traduction]
6(1) Le conservateur des titres, lorsqu'il délivre un certificat de titre pour une unité, indique sur celui-ci la part du propriétaire dans le bien commun.
6(2) Dans un projet de copropriété enregistré, la propriété des parties communes est détenue en indivision par les propriétaires de toutes les unités à titre de tenants communs, des parts selon sa quote-part de propriété.
(Je souligne.)
Les paragraphes 25(1), 25(2) et 25(3) sont rédigés en ces termes :
[TRADUCTION]
25(1) Lors de l'enregistrement d'un projet de copropriété, est constitué un syndicat sous la dénomination social « syndicat des copropriétaires no ___ » , dont le numéro inscrit est celui donné au projet d'enregistrement.
25(2) Le syndicat est formé de toutes les personnes.
a) qui sont propriétaires d'unités du lot visé par le projet de copropriété;
b) qui ont droit au lot lors de la résiliation de l'entente de copropriété en application des articles 60 ou 61.
25(3) sans limiter les pouvoirs conférés au syndicat par la présente loi ou toute autre loi, le syndicat :
a) est habilité à ester en justice relativement à tout dommage ou acte préjudiciable aux parties communes causé par quiconque, qu'il s'agisse ou non d'un propriétaire;
b) peut être poursuivi en justice pour toute affaire liée au lot à l'égard de laquelle les propriétaires sont conjointement responsables.
(Je souligne.)
L'article 28 est rédigé en ces termes :
[TRADUCTION]
28(1) Le syndicat est doté d'un conseil d'administration formé conformément à ses règlements administratifs.
28(2) Chaque membre du conseil d'administration exerce les pouvoirs et remplit les obligations rattachés aux fonctions de membre du conseil d'administration, en toute honnêteté et bonne foi.
28(3) Le membre du conseil d'administration qui possède un intérêt important dans une convention, une entente ou une transaction à laquelle le syndicat a adhéré ou adhérera, doit
a) déclarer au syndicat son intérêt dans la convention, l'entente ou la transaction;
b) s'abstenir de voter sur toute question liée à cette convention, à cette entente ou à cette transaction;
c) ne pas être pris en compte lorsqu'il faut déterminer s'il existe un quorum au moment d'un vote ou de la prise d'une autre mesure quant à la convention, à l'entente ou à la transaction.
28(4) Les dispositions du paragraphe 28(3) ne s'appliquent pas à une convention, à une entente ou à une transaction à l'égard desquelles le membre du conseil d'administration possède un intérêt important qui découle uniquement de sa propriété d'une unité.
28(5) Dans les 30 jours suivant la fin de l'assemblée générale annuelle, le syndicat dépose au bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds un avis selon la forme prescrite indiquant les noms et les adresses des membres du conseil d'administration.
28(6) Sous réserve des dispositions du paragraphe 28(5), un syndicat peut déposer au bureau d'enregistrement des titres de biens-fonds un avis selon la forme prescrite indiquant tout changement survenu en ce qui concerne :
a) l'appartenance au conseil d'administration,
b) le nom d'un membre du conseil d'administration,
c) l'adresse d'un membre du conseil d'administration.
28(7) Les pouvoirs et les obligations du syndicat sont exercés ou remplis, selon le cas, par l'entremise du conseil d'administration, sous réserve de toute restriction ou directive impartie par une résolution prise au cours d'une assemblée générale.
28(8) Ne peut être tenu responsable, non plus que tenu ou lié par un manquement du syndicat à respecter une restriction ou une directive du syndicat
a) le tiers de bonne foi sans lien de dépendance avec le syndicat;
b) la personne qui n'a pas été avertie de la restriction ou de la directive visée au paragraphe 7.
28(9) Les actes accomplis de bonne foi par un conseil d'administration avant la découverte d'une irrégularité dans l'élection, la nomination ou le maintien en poste d'un membre du conseil d'administrations sont tout aussi valides que si le membre avait été élu, nommé ou maintenu en poste de façon appropriée.
28(10) Sous réserve d'une stipulation contraire des règlements administratifs, au moins les deux tiers (2/3) des membres du conseil d'administration du syndicat sont propriétaires d'une unité ou créanciers hypothécaires.
Les paragraphes 32(1) et 32(2) sont rédigés en ces termes :
[TRADUCTION]
32(1) Les règlements administratifs régissent les activités du syndicat et portent sur le contrôle, la gestion et l'administration des unités, des biens réels et personnels du syndicat, ainsi que des parties communes.
32(2) Tout propriétaire et tout possesseur d'une unité est lié par les règlements administratifs.
Les paragraphes 37(1), 37(2) et l'article 65 sont rédigés en ces termes :
[TRADUCTION]
37(1) Le syndicat est responsable de l'application de ses propres règlements administratifs, ainsi que du contrôle, de la gestion et de l'administration de ses biens réels et personnels, et des parties communes.
37(2) Sans limiter la généralité du paragraphe 37(1), les obligations du syndicat de copropriété sont notamment les suivantes :
a) maintenir en bon état de fonctionnement les biens réels et personnels du syndicat et les parties communes, et veiller à leur entretien;
b) se conformer aux avis et aux ordonnances des autorités municipales ou publiques imposant des réparations ou des travaux sur le lot.
37(3) Par résolution spéciale, le syndicat peut acquérir ou aliéner un droit portant sur un immeuble.
65 Relativement à une unité et à la quote-part de celle-ci dans les parties communes, le syndicat n'est responsable d'aucun droit, taxe ou impôt perçu par la Couronne, une autorité locale au sens de la Municipal Government Act ou par toute autre autorité habilitée à percevoir un droit, une taxe ou des impôts sur un immeuble ou relativement à la propriété d'un immeuble.
[10] Il incombait à l'appelante de prouver, selon la prépondérance des probabilités, qu'elle était le mandataire de chacun des propriétaires. Dans son énoncé de politique sur la TPS/TVH[2], l'ADRC a établi une gamme de critères visant à faciliter la détermination de l'existence d'une relation de mandat. Je considère ces critères utiles et conformes à la jurisprudence établie. Les qualités essentielles d'une relation de mandat sont le consentement du mandant et du mandataire, le pouvoir du mandataire d'influer sur la situation juridique du mandant et le contrôle par le mandant des actes du mandataire. Je vais appliquer certains des critères susmentionnés à la présente affaire, en commençant par les trois premières « qualités essentielles » .
[11] Le consentement du mandant et du mandataire. Le syndicat est formé de tous les propriétaires d'unité (paragraphe 25(2) de la CPA). Ceux-ci nomment ou élisent un conseil d'administration qui rend des comptes à tous les propriétaires. Les administrateurs gèrent le syndicat à titre de mandataires ou de représentants des propriétaires. Ils rendent compte directement aux propriétaires. Ils n'exercent pas une activité commerciale à leur propre compte. Je ne constate dans la documentation aucune disposition leur donnant droit à une indemnité pour leurs efforts hormis le remboursement de leurs menues dépenses. L'alinéa 28(1)(7) [sic] de la CPA stipule que les administrateurs sont tenus de se conformer aux restrictions et aux directives imparties par les propriétaires en assemblée générale annuelle. Je déduis de cela que les propriétaires et l'appelante (gérée par les administrateurs) ont convenu d'une relation de mandat. Le premier élément essentiel corrobore la position de l'appelante.
[12] Pouvoir du mandataire d'influer sur la situation juridique du mandant. Les règlements administratifs de l'appelante portent sur le contrôle et la gestion de la totalité du patrimoine et précise que les propriétaires sont liés par ces règlements (paragraphes 32(1) et 32(2) de la CPA). L'appelante est habilitée à lier les propriétaires et dispose de leur consentement à cet égard. L'article 25 de la CPA précise que les propriétaires sont responsables conjointement. Cela signifie que qu'ils sont responsables des actes de l'appelante et qu'ils sont exposés à des risques potentiels. De plus, l'appelante peut conclure des contrats avec des tiers au nom des propriétaires. L'avocate de l'intimée signale que le syndicat peut ester en justice ou être poursuivi en justice (paragraphe 25(3)), mais que le syndicat est constitué par les copropriétaires, ne peut en être dissocié. Il ne s'agit pas d'une personnalité juridique distincte. L'alinéa 25(3)b) indique que le syndicat peut être poursuivi en justice relativement au lot et que les propriétaires sont responsables conjointement. Cette deuxième qualité essentielle d'une relation de mandat est présente en l'espèce.
[13] Le contrôle par le mandant des actes du mandataire. Les pouvoirs de l'appelante sont dévolus au conseil d'administration, et ce dernier est soumis aux restrictions et aux directives imparties par les propriétaires en assemblée générale. De plus, plusieurs articles des règlements administratifs et de la CPA imposent des obligations à l'appelante. Par exemple, l'alinéa 3.02b) du règlement administratif exige le consentement préalable des propriétaires pour l'emprunt de fonds. Le paragraphe 37(3) impose l'adoption, par les propriétaires, d'une résolution spéciale pour que l'appelante soit habilitée à acquérir ou à aliéner un droit dans des biens réels. L'article 63 de la CPA autorise les propriétaires, par résolution spéciale, à transférer la propriété des unités de terrain nu de l'appelante. L'article 78 de la CPA autorise les entrepreneurs embauchés par l'appelante à enregistrer un privilège sur des unités du complexe immobilier.
[14] Le syndicat ne constitue pas une entité autonome. Il a été créé par et pour les propriétaires. Il n'exploite pas d'entreprise à son propre compte. Il a été constitué par les propriétaires qui, pour des raisons de commodité et d'efficacité, élisent un conseil d'administration révocable à leur gré et qu'ils contrôlent. Par vote majoritaire, les propriétaires exercent un contrôle total sur le syndicat. Ce dernier n'assume aucun risque, il peut engager la responsabilité des propriétaires à l'égard des tiers au mandat, en concluant des contrats ou en disposant du patrimoine. La définition classique de la relation de mandat présentée dans The Law of Agency[3] est formulée de cette manière :
[traduction]
Le mandat est un contrat entre deux personnes par lequel l'une d'elles, le mandataire, a le pouvoir légal de représenter l'autre, le mandant, d'une façon qui modifie la situation juridique du mandant à l'égard des tiers par la conclusion de contrats ou l'aliénation de biens.
La relation établie entre l'appelante et les propriétaires d'unité correspond aisément à cette définition. Le syndicat (le mandataire) agit pour les propriétaires (les mandants) et les contrats conclus par l'appelante modifient la situation juridique des propriétaires à l'égard des tiers.
[15] Dans l'arrêt Glengarry Bingo Assn. c. R[4], la Cour d'appel fédérale a conclu que le risque constitue un facteur important lorsqu'il faut déterminer s'il existe une relation de mandat. De plus la Cour a énoncé comme suit les trois qualités essentielles d'une relation de mandat :
Le projet d'énoncé de politique T-182 énonce les trois éléments essentiels d'un mandat, soit le consentement du mandant et du mandataire, le pouvoir du mandataire de modifier la position juridique du mandant et le contrôle que le mandant exerce sur les actes du mandataire. Comme j'arrive à la conclusion que GBA n'avait pas le pouvoir de modifier la position juridique de ses membres, il me paraît inutile d'examiner les autres facteurs qui doivent exister, selon Revenu Canada, pour pouvoir conclure à l'existence d'une relation de mandataire.
Par contraste à la situation décrite ci-haut, il m'est facile de conclure que le syndicat, l'appelante en l'espèce, était doté de la capacité de modifier la situation juridique des propriétaires d'unité. Le fait que l'appelante conserve une partie des charges de copropriété dans une réserve ou un fonds en fiducie au bénéfice des propriétaires constitue un autre indice d'une relation de mandat. Il est clair que le syndicat était le mandataire des propriétaires d'unité. Le syndicat ne constitue pas une entité distincte des propriétaires. En vertu de la CPA, les propriétaires sont obligés d'agir par l'intermédiaire d'un syndicat qui n'existe que par eux et pour eux. L'appelante étant mandataire des propriétaires, aucune TPS n'est payable sous réserve d'une disposition contraire de la Loi.
[16] Voici un bref examen des dispositions pertinentes de la Loi. Le paragraphe 221(1) de la Loi prévoit que quiconque effectue une fourniture taxable doit percevoir la TPS. La définition de « fourniture taxable » au paragraphe 123(1) englobe une « Fourniture effectuée dans le cadre d'une activité commerciale. »
[17] La définition du terme « activité commerciale » au paragraphe 123(1) de la Loi englobe « [...] l'exploitation d'une entreprise (à l'exception d'une entreprise exploitée sans attente raisonnable de profit [...] » . Le syndicat exploitait une entreprise sans but lucratif et ne correspond pas à la définition d'une activité commerciale puisqu'il n'avait pas d'attente raisonnable de profit. L'avocate de l'intimée insiste pour dire que le ministre évite cet obstacle en invoquant la définition du terme « entreprise » au paragraphe 123(1), dont la portée est très générale et qui est rédigée en ces termes :
Sont compris parmi les entreprises [...] toutes affaires quelconques avec ou sans but lucratif, ainsi que les activités exercées de façon régulière ou continue qui comportent la fourniture de biens par bail, licence ou accord semblable. En sont exclus les charges et les emplois.
[18] La brève référence des deux parties aux CTI est insuffisante pour me permettre d'en venir à une conclusion. Enfin, il n'est pas nécessaire d'examiner les observations de l'appelante quant à l'article 65, mais je suis tout à fait d'accord avec l'intimée, et il n'était pas nécessaire d'informer le procureur général des provinces.
[19] L'appel est accueilli.
Signé à Ottawa, Canada, ce 10e jour de juin 2004.
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« C. H. McArthur » |
Juge McArthur
Traduction certifiée conforme
ce 27e jour de septembre 2004.
Louise-Marie LeBlanc, traductrice