Date: 19980703
Dossier: T-1452-95
Entre :
| JACQUES THIBAULT, journalier, domicilié au 482, 7e rue ouest, Amos (Qué) J9T 1Y4 |
Demandeur
- et -
| COMPAGNIE DES CHEMINS DE FER NATIONAUX DU CANADA, compagnie constituée par la Loi chap. C-19, ayant un bureau au 935, rue de la Gauchetière ouest, Montréal (Qué) H3B 2M9 |
Défenderesse
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE PINARD :
[1] Le demandeur, un journalier, réclame de la défenderesse une indemnité de 44 930,95 $, avec intérêts et frais, suite à l'expropriation d'une partie de son terrain par cette dernière.
Les faits
[2] Le demandeur est propriétaire d'un terrain, d'une superficie de 98 acres, dans le canton Figuery, district électoral d'Abitibi-Ouest, ce terrain étant décrit comme suit:
| Les parties du lot numéro treize (13) situées au Sud et au Nord du chemin de fer, rang dix (X), de l'arpentage primitif du canton de Figuery, correspondant aux lots numéros treize-A (13-A), treize-B (13-B), treize-C (13-C) et treize-D (13-D), rang dix (X), du cadastre officiel du canton de Figuery. |
[3] Le 1er décembre 1982, la défenderesse, désirant élargir son emprise ferroviaire, a offert au demandeur la somme de 4 500 $ pour se porter acquéreur de deux parcelles de ce terrain, ces parcelles étant décrites comme suit:
| Deux parcelles de terrain mesurant cinquante pieds (50.0 pi, soit 15,24 m) de largeur situés dans la Municipalité de la Ville d'Amos, faisant partie du cadastre officiel du Canton de Figuery, Division d'enregistrement d'Abitibi, Province de Québec et étant plus particulièrement décrites comme suit: |
| PARCELLE I |
| Une certaine lisière de terrain de figure parallélogrammatique, mesurant cinquante pieds (50.0 pi, soit 15,24 m) de largeur, connue et désignée comme étant une partie du lot originaire numéro TREIZE C (P. Lot 13-C), Rang X, dudit cadastre officiel; bornée vers le nord-est par une partie dudit lot originaire numéro 13-C, vers l'est par une partie du lot originaire numéro 13-D (Parcelle II ci-après décrite), vers le sud-ouest par une partie du lot originaire numéro 75 (chemin de fer) et vers l'ouest par une partie du lot originaire numéro 12-B. |
| Cette lisière de terrain mesure quatre cent soixante-quatorze pieds et six dixièmes (474.6 pi, soit 144,66 m) vers le nord-est et le sud-ouest, cinquante-cinq pieds et le trois dixièmes (55.3 pi, soit 16,86 m) vers l'est et l'ouest; et elle contient en superficie vingt-trois mille sept cent vingt-neuf pieds carrés Mesure anglaise. (23 729 pi2, soit 2 204,5 m2). |
| PARCELLE II |
| Une certaine lisière de terrain de figure parallélogrammatique, mesurant cinquante pieds (50.0 pi, soit 15,24 m) de largeur, connue et désignée comme étant une partie du lot originaire numéro TREIZE D (P. Lot 13-D), Rang X, dudit cadastre officiel; bornée vers le nord-est par une partie dudit lot originaire numéro 13-D, vers l'est par une partie du lot originaire numéro 14-B, vers le sud-ouest par une partie du lot originaire numéro 75 (chemin de fer) et vers l'ouest par une partie du lot originaire numéro 13-C (Parcelle I ci-avant décrite). |
| Cette lisière de terrain mesure quatre cent soixante-quatorze pieds et six dixièmes (474.6 pi, soit 144,66 m) vers le nord-est et le sud-ouest, cinquante-cinq pieds et trois dixièmes (55.3 pi, soit 16,86 m) vers l'est et l'ouest; et elle contient en superficie vingt-trois mille sept cent vingt-neuf pieds carrés Mesure anglaise. (23 729 pi2, soit 2 204,5 m2). |
| Les deux parcelles de terrain (I et II) ci-haut décrites contiennent une superficie totale de quarante-sept mille quatre cent cinquante-huit pieds carrés. Mesure anglaise. (47 458 pi2, soit 4 409,0 m2). |
[4] La date de prise de possession indiquée, pour ces deux parcelles de terrain, était celle du 22 décembre 1982.
[5] Le demandeur n'ayant pas répondu à cette offre avant la date requise du 8 décembre 1982, la défenderesse a procédé à l'expropriation en déposant un plan d'expropriation no 82-24-1 à la Division d'enregistrement d'Abitibi sous le numéro 207331. Ce plan définissait une lisière d'une superficie de 47 458 pi2 (soit 4 409,0 m2) faisant partie des lots 13-C et 13-D ci-dessus appartenant au demandeur.
[6] Par la suite, le 18 février 1983, la défenderesse a signifié au demandeur un "Avis de soumettre vos prétentions" conformément à l'article 26 de la Loi sur les expropriations, S.R.C. 1970, ch. E-191 (la "Loi").
[7] Ce n'est que le 19 août 1994, soit plus de dix ans après la signification de ce dernier Avis, que le demandeur a signifié à la défenderesse une expertise établissant le montant exact de sa réclamation. C'est après que la défenderesse, par lettre du 5 juillet 1995, eût réitéré son offre originale d'une indemnité de 4 500 $, que le demandeur, le 24 juillet suivant, a intenté la présente action.
Le litige
[8] Il s'agit, en l'espèce, de déterminer si la somme offerte de 4 500 $ constitue une indemnité suffisante pour compenser la perte subie par le demandeur, suite à l'expropriation concernée, et sinon, de déterminer l'indemnité à laquelle a droit le demandeur.
Analyse
[9] La Loi ne précise pas les critères applicables à la détermination de semblable indemnité. Ce n'est que de façon générale qu'elle en traite à son article 23:
| 23. The compensation money agreed upon or adjudged for any land or property acquired or taken for or injuriously affected by the construction of any public work stands in the stead of such land or property; and any claim to or encumbrance upon such land or property shall, as respects Her Majesty, be converted into a claim to such compensation money or to a proportionate amount thereof, and is void as respects any land or property so acquired or taken, which, by the fact of the taking possession thereof, or the filing of the plan and description, as the case may be, becomes and is absolutely vested in Her Majesty. |
23. L'indemnité pécuniaire convenue ou adjugée pour tout terrain ou bien acquis ou exproprié pour la construction d'ouvrages publics, ou défavorablement atteint par ces ouvrages, tient lieu de ce terrain ou bien; toute réclamation ou charge sur ce terrain ou bien est convertie, à l'égard de Sa Majesté, en une réclamation contre cette indemnité pécuniaire, ou contre une part proportionnelle de cette indemnité; elle est nulle à l'égard du terrain ou immeuble ainsi acquis ou exproprié, lequel, par le fait de la prise de possession du terrain ou du dépôt du plan et de la description, selon le cas, devient la propriété absolue de Sa Majesté. |
[10] Il convient donc de se référer aux critères généralement dégagés par la jurisprudence voulant que le principe de l'équivalence soit la base de la théorie générale de l'indemnisation et que l'indemnité soit calculée en fonction de la "valeur au propriétaire" (voir Eric C.E. Todd, The Law of Expropriation and Compensation in Canada, 2e éd., Toronto, Carswell, 1992, aux pp. 109-110).
[11] En l'espèce, le demandeur, en plus de réclamer la somme de 986,45 $ pour la lisière de terrain expropriée d'une superficie de 1,09 acres (ci-après la lisière expropriée), réclame en outre la somme de 42 444,50 $ pour atteinte à une partie résiduaire de terrain d'une superficie de 46,9 acres (ci-après la partie résiduaire). À ces montants, le demandeur ajoute 1 500 $ pour "Trouble et ennuis", et réclame intérêts et frais.
[12] L'emprise ferroviaire de la défenderesse, élargie suite à l'expropriation en cause, traverse le terrain du demandeur depuis 1912. Tant la lisière expropriée que la partie résiduaire connexe se situent au nord de cette emprise ferroviaire, la lisière expropriée se trouvant entièrement entre l'emprise et la partie résiduaire. Le demandeur ne réclame rien pour le reste du terrain situé au sud de l'emprise ferroviaire.
[13] Le montant réclamé de 986,45 $ pour compenser l'expropriation de la lisière en question n'est pas contesté, ce montant correspondant à une valeur marchande de 905 $ l'acre.
[14] Le demandeur réclame également une pleine valeur marchande de 905 $ l'acre pour la partie résiduaire qu'il considère être devenue enclavée suite à l'expropriation de la lisière concernée. Au procès, le procureur du demandeur a même offert de céder, en contre-partie, le titre de cette partie résiduaire à la défenderesse. Il importe aussi de souligner que l'évaluateur agréé Jean-Pierre Forest, témoignant à titre d'expert pour le demandeur, a fait cette évaluation sur la base d'une vocation strictement industrielle pour la partie résiduaire, laquelle est située à proximité d'industries, dont l'usine de pâtes et papier de la compagnie Donahue, nouvellement établie à l'époque de l'expropriation.
[15] Pour sa part, la défenderesse soutient que cette partie résiduaire n'est pas devenue enclavée suite à l'expropriation du 22 décembre 1982, le demandeur profitant d'un passage de tolérance lui donnant accès à la voie publique.
[16] De fait, la preuve révèle que la défenderesse a aménagé, au nord et au sud de son emprise ferroviaire, des voies d'accès parallèles carrossables et accessibles au demandeur et à ses voisins. La voie du côté nord, qui est gravelée, traverse le terrain du demandeur et, à quelque 4 000 pieds à l'ouest, conduit au chemin public appelé "Route La Ferme" où se trouve un passage à niveau. À mi-chemin, à quelque 2 000 pieds vers l'ouest, à un endroit où les quatre voies de chemin de fer sont réduites à une seule, la défenderesse a aménagé un passage traversant son emprise ferroviaire et reliant la voie d'accès du nord à celle du sud. La voie du sud n'est pas gravelée et est plutôt aménagée comme un large sentier de ferme accessible aux propriétaires riverains, dont le demandeur.
[17] Or, il n'y a pas enclave lorsque le propriétaire du fond a un passage de tolérance qui donne accès à la voie publique, "voie publique" ne désignant pas nécessairement un chemin provincial ou municipal, mais tout passage menant à un chemin public. En effet, dans l'arrêt Whitworth c. Martin, [1995] R.J.Q. (C.A.) 2388, à la page 2392, monsieur le juge Baudoin, pour la Cour d'appel du Québec, a écrit ce qui suit:
| Le terme "voie publique" des articles 540 C.C. ou 997 C.C.Q. ne désigne pas, en effet, seulement un "chemin public" stricto sensu, c'est-à-dire une route municipale, provinciale ou autre, mais tout passage menant à un chemin public. Le terme "public" ne fait pas référence au droit de propriété du passage, mais à son utilisation. Un chemin privé comme le "Upper Road", parce qu'il est emprunté par le public, doit donc être qualifié de "voie publique" pour déterminer les droits de l'intimé(6). |
| (6) Bouchard c. Lacoursière, (1934) 57 B.R. 466; Simard c. Young, [1949] C.S. 167; Voyer c. Dumas, [1950] C.S. 383. Voir aussi: Julien c. Côté, [1959] B.R. 836; Tremblay c. Bouffard, [1975] R.L. 10 (C.P.). |
[18] Aussi, dans l'arrêt Patry c. Merleau Lill, [1990] R.D.I. 1 (C.A.), à la page 3, monsieur le juge Vallerand, de la Cour d'appel du Québec, a exprimé ce qui suit:
| . . . Or, qu'il s'agisse de déterminer s'il y a enclave ou qu'il s'agisse, en cas d'enclave, de désigner le fonds servant, la commodité pour le fonds dominant n'entre pas en ligne de compte(2). Y a-t-il enclave? Non, s'il se trouve un accès raisonnable légal ou de tolérance au chemin public; . . . |
| Les héritiers Merleau avaient en 1983 indiscutablement accès à un chemin de tolérance. Cela suffit à écarter l'enclave(5). . . . |
| (2) Brouillard c. Villiard, [1951] B.R. 288, 295. |
| (5) Voir supra, note 3, 736 et sqq. [Ouimet c. Ouimet, [1963] B.R. 735.] |
[19] Ainsi, il appert que le terrain résiduaire n'est pas enclavé, un passage de tolérance donnant accès à la voie publique étant fourni au demandeur par la défenderesse, et ce, sans même que le premier ne l'ait requis. En effet, il n'y a aucune preuve à l'effet que le demandeur se soit déjà formellement prévalu de son droit de réclamer de la défenderesse un droit de passage convenable en vertu des articles 212 et 213 de la Loi concernant les chemins de fer, S.R.C., ch. R-22, soit les dispositions antérieures équivalentes à l'article 102 de la Loi sur les transports au Canada, L.C. 1996, ch. 103.
[20] Si avant l'expropriation le demandeur jouissait de ce qui semble avoir été un autre passage de tolérance lui permettant de traverser l'unique voie ferrée d'alors directement de la partie sud à la partie nord de son terrain, passage utile à l'exploitation de son "usine de sciage portative" et de son commerce de bois "sur demande", la voie de détournement de 2 000 pieds vers l'ouest de son terrain m'apparaît maintenant constituer aussi un passage convenable aux mêmes fins.
[21] Le témoignage du demandeur m'est apparu généralement vague et imprécis au sujet de cette exploitation artisanale de la partie résiduaire, le demandeur n'ayant pas tenu de comptes et n'ayant produit aucune preuve sérieuse attestant des revenus générés par l'entreprise. Toutes ces imprécisions, dans un contexte où le demandeur, un journalier, n'a jamais requis de la défenderesse quelque autre passage convenable lui assurant la jouissance de son terrain, me font douter des véritables raisons qui l'ont amené à cesser complètement cette exploitation accessoire à la fin de 1983. Il pouvait certes trouver plus convenable, pour transporter le bois, le passage direct d'avant l'expropriation, mais les inconvénients lui résultant de l'usage de la voie de contournement d'après l'expropriation ne sauraient aucunement justifier une indemnité correspondant à ce que le demandeur considère la pleine valeur marchande du terrain résiduaire. Vu la vocation industrielle reconnue du terrain résiduaire, je suis plutôt d'avis que la voie d'accès gravelée située au nord de l'emprise ferroviaire en a accru la valeur marchande, offrant un accès plus convenable à un chemin public que celui existant antérieurement à l'expropriation, alors qu'il fallait quand même passer au dessus de l'emprise ferroviaire et ensuite utiliser un simple sentier, au sud, sur le reste du terrain du demandeur.
[22] Dans les circonstances, je considère donc que le demandeur a davantage droit à des dommages pour les troubles et inconvénients lui résultant principalement d'un accès plus long, bien que convenable, à son terrain résiduaire. À cet égard, j'accepte l'évaluation détaillée des coûts accrus de déplacement et de perte de temps faite par l'évaluateur agréé Brian L'archevêque, l'expert de la défenderesse, de même que son évaluation des troubles et ennuis tels ceux occasionnés par la signature de l'acte chez le notaire, le tout totalisant deux milles dollars (2 000 $). Cet expert ayant en outre attribué une valeur de 1 100 $ à la lisière expropriée, je souscris finalement à son évaluation globale de 3 100 $ pour l'indemnité due au demandeur en date du 22 décembre 1982. Ainsi, le montant supérieur de 4 500 $, que la défenderesse a offert par mesure de précaution, est pleinement suffisant et c'est donc ce dernier montant qui doit être considéré comme dû au demandeur.
[23] En ce qui a trait à la question des intérêts et des frais, les dispositions pertinentes de la Loi se lisent comme suit:
| 32. (1) Interest at the rate of five per cent per annum may be allowed on such compensation money from the time when the land or property was acquired, taken or injuriously affected to the date when judgment is given ; but no person to whom has been tendered a sum equal to or greater than the amount to which the Court finds him entitled shall be allowed any interest on such compensation money for any time subsequent to the date of such tender. |
32. (1) Un intérêt, au taux de cinq pour cent par année, peut être alloué sur l'indemnité pécuniaire, depuis le jour où le terrain ou le bien a été acquis, exproprié ou défavorablement atteint jusqu'au jour du prononcé du jugement : mais il n'est alloué à la personne à laquelle a été offerte une somme de deniers, égale ou supérieure au montant que la cour juge lui être dû, aucun intérêt sur l'indemnité pécuniaire pour le temps écoulé postérieurement à la date de cette offre. |
| (2) Where the Court is of opinion that the delay in the final determination of any such matter is attributable in whole or in part to any person entitled to such compensation money or any part thereof, or that such person has not, upon demand made therefor, furnished to the Minister within a reasonable time a true statement of the particulars of his claim required to be furnished as hereinbefore provided, the Court may, for the whole or any portion of the time for which he would otherwise be entitled to interest, refuse to allow him interest, or it may allow the same at such rate less than five per cent per annum as to the Court appears just. 33. The costs of and incident to any proceedings hereunder shall be in the discretion of the Court, which may direct that the whole or any part thereof shall be paid by the Crown or by any party to such proceeding. |
(2) Si la cour est d'avis que le retard apporté dans la détermination finale de toute semblable question est imputable, en totalité ou en partie, à quelque personne qui a droit à cette indemnité pécuniaire, totale ou partielle, ou que cette personne n'a point, après la demande à elle faite, fourni au Ministre, dans un délai raisonnable, un état exact contenant les détails de sa réclamation, ainsi que les dispositions qui précèdent l'exigent, la cour peut, pour la totalité ou partie du temps à l'égard duquel cette personne aurait par ailleurs eu droit à l'intérêt, refuser de lui allouer tout intérêt, ou allouer l'intérêt au taux inférieur à cinq pour cent par année qu'elle trouve juste. 33. Les frais de toutes procédures prévues aux présentes ou occasionnés par ces procédures sont laissés à la discrétion de la cour, laquelle peut ordonner que la totalité ou partie en soit payée par la Couronne ou par quelque partie à ces procédures. |
[24] En l'espèce, je suis d'avis qu'aucun intérêt et aucun frais ne doit être alloué au demandeur à qui a été offerte, au moment de l'expropriation, une somme de deniers égale au montant que la Cour juge aujourd'hui lui être dû. Cela s'impose en outre du fait que le délai excédant dix ans pris par le demandeur, après signification de l'Avis donné en vertu de l'article 26 de la Loi, pour fournir à la défenderesse un état exact contenant les détails de sa réclamation, est tout à fait déraisonnable.
[25] Par ces motifs, l'offre de quatre mille cinq cents dollars (4 500 $) faite par la défenderesse au demandeur étant jugée raisonnable et suffisante, l'action de ce dernier est maintenue pour ce montant, et ce, sans intérêts et sans frais.
JUGE
Ottawa (Ontario)
Le 3 juillet 1998
__________________1 Dans les plaidoiries écrites, les parties reconnaissent expressément que le présent litige est régi par cette Loi particulière, et non par la Loi sur les expropriations, L.R.C. 1970, ch. E-21.
| 212. (1) Every company shall make crossings for persons across whose lands the railway is carried, convenient and proper for the crossing of the railway for farm purposes. 213. (1) The Commission may, upon the application of any landowner, order the company to provide and construct a suitable farm crossing across the railway, wherever in any case the Commission deems it necessary for the proper enjoyment of his land, and safe in the public interest. |
212. (1) Chaque compagnie doit faire, sur les terres que traverse son chemin de fer, à l'usage des propriétaires de ces terres, des passages croisant la voie ferrée, convenables et commodes pour les besoins de la ferme. 213. (1) La Commission peut, sur demande de tout propriétaire foncier, ordonner à la compagnie de fournir et construire un bon passage de ferme en travers du chemin de fer, chaque fois que, dans un cas particulier, la Commission juge que ce passage offre toute sûreté au public et est nécessaire afin que le propriétaire jouisse de sa terre. |
| 102. If an owner's land is divided as a result of the construction of a railway line, the railway company shall, at the owner's request, construct a suitable crossing for the owner's enjoyment of the land. | 102. La compagnie de chemin de fer qui fait passer une ligne à travers la terre d'un propriétaire doit, sur demande de celui-ci, construire un passage convenable qui lui assure la jouissance de sa terre. |