Date : 19980716
Dossier : T-234-92
ENTRE :
MAURICE ST. MARTIN, LUCIE ST. MARTIN, ALINE BONSALL, ALBERT E. LEGAULT, GARY MacKENZIE, SCOTT TAYLOR, PETER MERCHART, SHIRLEY BERTRAND, DENNIS BERTRAND, ROBERT DEACON, JEANNETTE DEACON, JOHN W. SMITH, JAMES REID, LINDA REID, BRUCE JEWITT, JUDY JEWITT, HARVEY CORMIER, LOLA CORMIER, JOYCE FARQUHAR, JEAN FARQUHAR, GEORGE DESCHAMPS, VIOLA DESCHAMPS, HOMER SAMMET, RICHARD GILBERT, MORLEY GILBERT, WAYNE MINOR, DIANE MINOR, ROLAND SAVARIE, AGNES SAVARIE, PETER MORRIS, SUSAN A. DESJARDINS, NICK MATASICH, PIERRETTE MATASICH, ERIC HART, MARIE HART, EDWARD GRASSI, PAULETTE GRASSI, DENNIS TORNOPOLSKY, DELMO P. BALDELLI, JENNY BALDELLI, WILLIAM STEVENSON, MARY STEVENSON, GRAHAM W. ROSS, CHARLES LARMONDIN, ELIZABETH LARMONDIN, JACK A. LEPPINEN, DAWN LEPPINEN, NICK ZATEZALO, CARMEN ZATEZALO, JAMES K. BROWN, TERRENCE MURPHY, DOROTHY MURPHY, MARIA JACOBA HUFFELS, ALAIN PAQUETTE, DIANE PAQUETTE, MARY ELEANOR SANCHIIONI, DAVID BENSON, RICHARD LALONDE, JACQUELINE LALONDE, EDWARD J. GORC, RICHARD PETER PROCEVIAT, NORMAN JAMES MILES, LAURENT POULIN, CLAUDETTE DERANGERE MUSICO, ROBERT RUSSELL, JAMES BULLOCK, CECIL ACE, DONALD LACHANCE, CHRISTINE LACHANCE, RICHARD O"BONSAWIN, DIANE O"BONSAWIN, OLIMPIO MAZZA, ARCADIA MAZZA, ALDO ORASI, RAYMOND MARION, AUDREY MARION, GILLES MAINVILLE, JACQUELINE MAINVILLE, CLAUDE MALETTE, GABRIEL FERNANDEZ, LORNE CHUIPKA, MARLENE CHUIPKA, RENALD LAPLANTE, SYLVIA LAPLANTE, MAURICE M. BRABANT, BARBARA BRABANT, SAMUEL ZATEZALO, RUBY ZATEZALO, JERRY LOISELLE, MARLENE LOISELLE, HERMAN BOIVIN, PAULINE BOIVIN, BRIAN MacKENZIE, SANDRA BOYUK, JOSEPH KOSIOR, HARMON MALLOY, ANNETTE MALLOY, ROBERT DIEBEL, GARY MERKLEY, ELMER C. MERKLEY, GLORYANN DORE, GARRY MARKLEY, JANET MILLER, JACQUELINE M. PETRILLI, JILL PACEY, INNOCINZO COSTANZI, JOSEPH PURIFICATI, ANNE MARIE PURIFICATI, DAVID GLOVER, JUDITH POGUE, JOHN LANTEIGNE, DIANE LANTEIGNE, JACK LEONARD, LYLE PERRY, CAROL PERRY et GEORGE GARDNER,
demandeurs,
- et -
SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA,
représentée par LE MINISTÈRE DES
AFFAIRES INDIENNES ET DU NORD CANADIEN,
défenderesse.
MOTIFS DU JUGEMENT
LE JUGE EN CHEF ADJOINT RICHARD
LA NATURE DE LA PROCÉDURE
[1] Il s"agit d"une action intentée par soixante et un locataires de lots individuels, situés dans une réserve indienne, en vue de faire fixer le loyer annuel de chaque lopin de terre cédé à bail pour une période de sept ans à compter du 1er avril 1991.
L"ÉTAT DE LA QUESTION
Les prétentions respectives
[2] Dans leur déclaration, les demandeurs présentent les allégations de fait suivantes, que la défenderesse reconnaît comme étant correctes dans l"ensemble :
| - Les demandeurs sont tous locataires de lopins de terre situés dans la Réserve indienne Whitefish River numéro quatre dans la province d"Ontario. |
| - Les demandeurs ont conclu des baux dans lesquels le coût de location du terrain a été fixé initialement et assorti d"une période de renouvellement survenant durant chaque septième (7e ) année de la durée du bail. Les demandeurs demandent l"autorisation de produire chacun leur propre bail. |
| - Les dispositions du bail prévoient que le coût de location sera fixé avant le début de chaque période de renouvellement et sera basé sur la valeur marchande à ce moment-là sans tenir compte de la valeur des améliorations apportées par le locataire, mais en tenant compte de la valeur des autres terrains cédés à bail dans la région. Le prix de location sera évalué par application du taux d'intérêt préférentiel courant de la Banque du Canada à ladite valeur marchande du terrain. |
| - Les demandeurs ont été informés par une lettre en date de décembre 1990 que le tarif de location augmenterait à compter du 1er avril 1991, lettre qui les avisait du nouveau tarif de location sans faire mention de la méthode ou de la base de calcul. |
| - Les demandeurs ont ensuite été informés par la défenderesse, dans une lettre en date du 10 mai 1991, que le tarif de location était modifié et que la valeur marchande avait été prise en compte dans le calcul requis en vertu du bail. |
[3] Dans sa défense, la défenderesse dit que la méthode utilisée pour fixer le loyer au moment du renouvellement des baux respecte les dispositions de ces derniers et est donc tout à fait appropriée.
Les terrains
[4] Les terrains étaient considérés autrefois comme des terrains cédés sous conditions mais, depuis le 28 juin 1988, ils sont considérés comme des terrains désignés en vertu de la Loi sur les Indiens.
[5] Le ministre a confié au chef et aux conseillers de la Bande de Whitefish River la gestion des terrains désignés de la Réserve indienne Whitefish River no 4 par lettre en date du 30 décembre 1993 conformément au paragraphe 53(1) de la Loi sur les Indiens.
[6] Dans la même lettre, un certain pouvoir est également conféré au chef des terres de la bande.
[7] Vingt pour cent des locataires viennent d"Espanola, localité située à 18 milles de là, deux des locataires sont membres de la bande et tous les autres, à l"exception d"un seul, viennent de la région de Sudbury.
[8] Les terrains en question sont situés dans la péninsule Cloche, qui est située dans la baie Georgienne du lac Huron et adjacente à la Grande île Cloche et à l"île Manitoulin.
[9] Le district de Manitoulin est bien connu pour ses zones nautiques, ses emplacements de chalet et ses installations de loisir qui sont tous populaires, ce qui fait du tourisme un élément important de son économie. Cette industrie, étant saisonnière, entraîne de grandes variations de la population et du trafic général dans la région, d"une saison à l"autre, l"été se révélant la saison la plus active.
[10] La population du district de Manitoulin se chiffre à environ 11 000 résidents permanents et à 6 900 résidents saisonniers. Cette région est également traversée par un grand afflux de touristes qui voyagent en véhicule automobile ou en bateau.
[11] Les terrains en question sont situés à environ 60 milles au sud-ouest de Sudbury, à 135 milles à l"est de Sault-Ste-Marie et à 300 milles au nord de la région de Toronto, et on peut y accéder par des routes pavées à partir de chacun de ces points.
[12] Le lotissement en question est situé dans la baie McGregor près du village de Birch Island. Ce lotissement consiste en 83 lots de chalet sur la rive ouest de la baie McGregor. Ils sont desservis par une route en gravier ayant deux accès à la route 68 ainsi que par les réseaux de l"électricité et du téléphone.
[13] Quant à la grandeur, les lots en question varient énormément. Bien que la majorité aient 100' de façade sur la rive, certains n"ont que 67,5', tandis que d"autres ont jusqu"à 158,4'. Tous les emplacements ont une profondeur d"environ 150' et varient de 0,33 à 0,39 acres en ce qui concerne la superficie.
[14] La topographie du lotissement varie d"une pente assez rapide à l"extrémité nord (le lot 63) jusqu"à un plateau et à un palier à l"extrémité sud (le lot 145). Les emplacements les plus escarpés rendent la construction d"entrées difficile et même impossible dans certains cas.
[15] Le lotissement est bien pourvu d"arbres avec une grande variété de bois durs, de bois tendres et à feuilles persistantes. La plus grande partie du rivage est plate et jonchée de rochers et se prête bien à des fins récréatives, comme à la construction de quai, etc.
[16] Comme les lots en question varient considérablement en ce qui a trait à la topographie, à la façade et au rivage, il faut faire les ajustements en conséquence pour ce qui concerne l"évaluation.
Le bail
[17] Il s"agit d"un bail commun à tous les demandeurs.
[18] La durée totale du bail est de 21 ans à compter du 1er avril 1977, avec possibilité de renouvellement pour chaque période consécutive de sept ans.
[19] Les parties ont invoqué les trois paragraphes suivants du bail :
| [traduction] |
| 1. Que le prix de location pour la période de sept ans commençant le 1er avril 1984 et pour chaque période consécutive de sept ans du bail et du renouvellement sera fixé avant le commencement de chaque période et sera fondé sur la juste valeur marchande du terrain à cette époque, sans tenir compte de la valeur des améliorations apportées par le locataire, mais en tenant compte de la valeur des autres terrains cédés à bail dans la région. |
| 2. Le prix de location sera évalué par application du taux d"intérêt préférentiel courant de la Banque du Canada à ladite valeur marchande du terrain. |
| 3. Si les parties ne peuvent s"entendre sur le loyer courant, le ministre le fixera. Le locataire aura le droit, s"il n"est pas d"accord avec le loyer fixé par le ministre, de renvoyer la question du prix de location à la Section de première instance de la Cour fédérale à ses propres dépens. Dans ce dernier cas, le locataire paye et continue de payer le prix de location annuel fixé par le ministre POURVU que, après la décision de la Cour fédérale, tout montant versé par le locataire relativement à la période de sept ans en question soit ajusté en conséquence du loyer fixé, au moyen d"une réduction ou d"une augmentation. |
[20] Le locateur et les locataires, représentés dans la présente action, ne se sont pas entendus sur le loyer courant pour la période allant du 1er avril 1991 jusqu"au 31 mars 1998.
Le déroulement de l"instance
[21] Deux des demandeurs ont témoigné des augmentations de loyer depuis le début du lotissement à la fin des années 1960 jusqu"à présent. Le prix de location a varié durant tout le lotissement en fonction de la catégorie de terrain, ce qui est encore vrai et admis aujourd"hui.
[22] Graham W. Ross, un résident du lotissement, qui a acquis son bail en 1971 et a construit un chalet sur le terrain, a témoigné qu"initialement il a occupé le terrain en vertu d"un document appelé permis d'utilisation du sol et qu"il a participé à la négociation du bail en question intervenu en 1977. Il faisait partie d"un comité de résidents qui a négocié avec des représentants du ministère des Affaires indiennes et du Nord canadien pendant un certain temps. À cette époque, le loyer était de 150 $ par année et il a été augmenté à 450 $ lors de l"établissement du bail, une augmentation en trois étapes. Son loyer a été augmenté à 870 $ en 1984.
[23] Par lettre du ministère en date du 6 décembre 1990 (pièce P-9), M. Ross a été avisé qu"il y aurait révision du prix de location le 1er avril 1991, pour la période de sept ans qui suivrait. Il a déclaré que, selon la formule exposée dans son bail, le nouveau prix de location serait le suivant :
Évaluation de la
valeur marchande
27 700 $
Taux d"intérêt préfé-
rentiel au 1/10/90
X 13" %
Loyer
annuel
= 3 809 $
[24] La lettre se poursuivait ainsi :
| [traduction] |
| " Toutefois, sur recommandations de l"évaluateur, la bande a révisé le loyer courant et par conséquent elle offre un loyer de 2 078 $ par année pour la période de sept ans commençant le 1er avril 1991. Cette offre n"est valide que jusqu"au 31 janvier 1991. |
[25] Les propriétaires de chalet ont constitué un comité pour lutter contre cette augmentation. Aucun document d"évaluation ne leur a été fourni et ils ont discuté de la question avec le ministère et le conseil de bande. M. Ross soutient qu"ils voulaient être traités équitablement.
[26] Dans une lettre adressée à M. Ross en date du 13 mai 1991, le ministère s"est reporté à la correspondance antérieure au sujet de la révision du prix de location devant s"appliquer à compter du 1er avril 1991, et une rencontre à ce sujet a eu lieu avec la bande le 28 avril 1991.
[27] La lettre mentionne clairement que le taux d"intérêt préférentiel courant est le taux de la Banque du Canada au 1er avril 1991, date de la révision du loyer, qui était de 9,92 %.
[28] Elle rappelle à M. Ross qu"une évaluation de la valeur marchande du terrain a été effectuée par Frank Bell et que la valeur marchande de son lot au 1er octobre 1990 a été établie à 27 700 $. Donc, le montant du prix de location en vertu du bail, en vigueur le 1er avril 1991, a été calculé comme étant de 27 000 $ X 9,92 % = 2 748 $.
[29] Elle rappelle également à M. Ross que le loyer doit être payé dans les 60 jours suivant la date où il devient payable, sous peine de cessation du bail.
[30] La lettre poursuit en demandant le paiement de la totalité de la somme de 2 078 $. Cette somme correspond à la " valeur locative estimative " mentionnée dans le rapport d'évaluation de 1990 de M. Bell (pièce P-8, onglet 11) et au " loyer courant " mentionné dans le rapport d"évaluation de 1997 de M. Bell (pièce P-8, onglet 17) où le montant calculé par lui en ce qui concerne le lot 92 était de 2 072 $.
[31] Dans une lettre en date du 13 mai 1991 (pièce P-10), le ministère a avisé M. Ross que le taux d"intérêt au 1er avril 1991 était de 9.92 %. M. Ross payait un loyer de 2 078 $.
[32] M. Ross a ajouté qu"il estime que le bail est très restrictif quant à ce qu"il peut ou ne peut pas faire sur le terrain cédé à bail.
[33] Lors du contre-interrogatoire, M. Ross a admis que le comité des propriétaires de chalet qui avaient négocié le bail de 1977 était représenté par un avocat.
[34] Une évaluation préparée par Frank Bell en date du 3 octobre 1990 (pièce P-8, onglet 11) a été présentée en preuve par M. Jim Reid, président de l"Association des propriétaires de chalet, qui a occupé ce poste pendant 6 ans. La valeur marchande de son lot, à savoir le lot 76, était fixée à 25 400 $. Cela correspond à la valeur marchande estimative du même lot mentionnée dans le rapport d"évaluation préparé par Frank Bell le 10 décembre 1997.
[35] Pour arriver à la valeur locative estimative, M. Bell a, dans son rapport d"évaluation du 3 octobre 1990, escompté la valeur marchande de 40 % pour arriver à une valeur aux fins du bail et a multiplié ce montant par un taux d"intérêt de 11,65 %. Il a ensuite ajouté 144 $ à ce montant pour tenir compte du fait que les améliorations apportées au terrain ne sont pas assujetties à l"impôt, traitant cela comme un avantage fiscal pour le locataire.
[36] Le loyer de M. Reid est passé de 792 $ à 1 915 $ au 1er avril 1991 (pièce P-8, onglet 9). Le 12 février 1998, le chef des terres de la bande lui a envoyé une lettre (pièce A-1) concernant la révision du prix de location le 1er avril 1998 et l"avisant que le conseil de bande avait décidé d"appliquer un escompte de 40 % à la valeur marchande de son lot, qui était alors évalué à 29 600 $, et d"appliquer à cette valeur marchande escomptée le taux d"intérêt préférentiel de la Banque du Canada au 1er avril de la précédente période de sept ans. Il en résultait un prix de location annuel de 1 151 $.
[37] En ce qui a trait à l"utilisation du taux de la Banque du Canada, le locateur, soit lui-même ou par l"entremise de son évaluateur, a invoqué de diverses manières :
| 1) Le taux au 1er octobre 1990 (pièce P-9); |
| 2) Le taux au 1er avril 1991 (pièce P-10); |
| 3) Le taux moyen de la Banque du Canada pour les cinq dernières années (pièce P-8, onglet 11); |
| 4) Le taux moyen au 1er septembre de la précédente période de cinq ans (pièce P-8, onglet 17); |
| 5) Le taux moyen au 1er avril de la période précédente de sept ans (pièce A-1). |
LES QUESTIONS EN LITIGE
[38] La présente affaire porte sur l"interprétation du bail intervenu entre les parties et la fixation du prix de location annuel à payer pour la période de sept ans commençant le 1er avril 1991 et se terminant le 31 mars 1998.
[39] Deux questions précises ont été soulevées par les avocats :
| 1) les comparables appropriés, |
| 2) le taux d"intérêt débiteur approprié. |
L"INTERPRÉTATION DU BAIL
[40] Les parties sont d"accord pour dire que le bail est un contrat.
[41] Le bail prévoit que le prix de location est basé :
| 1. sur la juste valeur marchande du terrain, |
| 2. sans tenir compte de la valeur des améliorations apportées au terrain par le locataire, |
| 3. mais en tenant compte de la valeur des autres terrains cédés à bail dans la région, |
| 4. le prix de location sera évalué par application du taux d"intérêt préférentiel courant de la Banque du Canada à ladite valeur marchande du terrain. |
[42] Le bail envisage que les parties essayeront de s"entendre sur le loyer courant avant la période de sept ans. C"est seulement dans le cas où elles ne pourront pas s"entendre que le ministre le fixera. C"est seulement dans le cas où le locataire n"est pas d"accord avec le loyer fixé par le ministre que l"affaire peut être renvoyée à la Section de première instance de la Cour fédérale du Canada. Dans l"intervalle, le locataire doit continuer de payer le prix de location annuel fixé par le ministre.
[43] Les parties sont libres de fixer tout loyer annuel qu"elles peuvent convenir mutuellement. Cependant, le ministre et la Cour doivent fonder leur décision sur les modalités du bail.
[44] L"évaluateur est lié par les modalités du bail.
[45] La fixation du prix de location comporte deux éléments principaux :
| 1) ce prix doit être fondé sur la juste valeur marchande du terrain à cette époque, |
| a) sans tenir compte de la valeur des améliorations, |
| b) mais en tenant compte de la valeur des autres terrains cédés à bail dans la région; |
| 2) il sera évalué par application du taux d"intérêt préférentiel courant de la Banque du Canada à ladite valeur marchande. |
[46] Le premier exercice doit être terminé avant le début de chaque période de sept ans. Les mots " fondé sur la juste valeur marchande du terrain à cette époque " renvoient aux mots " avant le début de chacune de ces périodes ". Rien n"empêche de terminer cet exercice avant le début de la période.
[47] Le deuxième exercice implique la fixation du taux d"intérêt préférentiel courant de la Banque du Canada.
[48] Ce taux est fixé par la Banque du Canada sous la forme d"un taux quotidien.
[49] Manifestement, le taux sélectionné est important, puisqu"il détermine en fin de compte le montant définitif du prix de location et le taux de la remise.
[50] Les parties sont d"accord pour dire que cela renvoie au taux d"intérêt préférentiel de la Banque du Canada, mais elles ne sont pas d"accord à propos de l"interprétation du mot " courant ".
[51] L"avocat des demandeurs prétend que ce mot désigne le taux en vigueur à une date précise, dans le cas présent, le 1er avril 1991.
[52] L"avocat de la défenderesse soutient que ce mot doit être considéré comme renvoyant à une période antérieure à la date du début de la période de renouvellement.
[53] Le présent bail, contrairement aux autres auxquels on m"a reporté, n"indique pas une moyenne du taux pour une certaine période, aussi avantageux que cela puisse être dans les périodes de fluctuation des taux d"intérêt.
[54] Le mot " courant " veux dire appartenant à l"époque présente. Ce qui est courant doit être mesuré en regard de la date du début de la période de sept ans, soit, dans le cas présent, le 1er avril 1991. Un taux sélectionné six mois auparavant n"est pas un taux courant.
[55] Il faut également tenir compte du libellé du bail selon lequel le prix de location pour chaque période consécutive de sept ans doit être fixé avant le début de chacune de ces périodes, soit, dans le cas présent, avant le 1er avril 1991.
[56] La date du 31 mars est à la fois une date courante et une date antérieure au début de la période.
[57] Par conséquent, le taux d"intérêt préférentiel de la Banque du Canada la veille du 1er avril 1991, c"est-à-dire le 31 mars 1991, doit être appliqué à la valeur marchande du terrain, selon le calcul effectué plus loin dans les présents motifs.
[58] Sauf indication contraire des avocats, je me fonderai sur le fait que le taux en vigueur le 31 mars 1991 était le même que celui en vigueur le 1er avril 1991 ou que la différence était peu importante.
[59] Le bail prévoit que [traduction] " [l]e prix de location [...] est fondé sur la juste valeur marchande du terrain à cette époque, sans tenir compte de la valeur des améliorations apportées par le locataire, mais en tenant compte de la valeur des autres terrains cédés à bail dans la région ".
[60] La disposition concernant la valeur des améliorations dont il n"est pas tenu compte aux fins de l"exercice est claire et ne fait pas l"objet d"un désaccord entre les parties.
[61] Les mots " autres terrains cédés à bail dans la région " renvoient aux terrains loués et incluent les terres indiennes louées à des fins semblables.
[62] Toutefois, ces mots n"empêchent pas l"évaluateur d"examiner les terrains possédés en fief simple pour fixer la juste valeur marchande des terrains loués. Ces mots prévoient simplement qu"il faut tenir compte de la valeur des autres terrains cédés à bail dans la région. Si la juste valeur marchande devait être fondée uniquement sur la valeur des terrains cédés à bail, ces mots seraient superflus.
[63] Les avocats des deux parties ont reconnu que les terres des réserves indiennes ne peuvent pas être vendues mais seulement louées. La juste valeur marchande ne peut pas être établie au moyen de ventes de terres comparables situées sur des réserves indiennes : ce doit être une valeur supplétive.
LA MÉTHODOLOGIE
[64] M. Love et M. Bell ont tous deux produit des montants estimatifs de la valeur du prix de location fondés sur :
| 1) la valeur marchande en fief simple, moins un escompte et multipliée par un taux d"intérêt; |
| 2) la comparaison avec d"autres prix demandés par des Premières Nations pour la location de lots destinés à la construction de chalets. |
[65] M. H. Love a été assigné par les demandeurs pour témoigner à titre d"expert. Dans son premier rapport en date du 21 mars 1997 (pièce P-8, onglet 16), il examine les articles pertinents du bail, soit les deux premiers paragraphes mentionnés, et conclut que ces extraits du bail manquent quelque peu de clarté quant à la façon dont le prix de location doit être fixé. Il poursuit ainsi :
| [traduction] Le bail concernant les lots en question est mal rédigé à mon avis et prête quelque peu à interprétation, cependant j"estime que la méthode la plus appropriée pour évaluer les prix de location à exiger pour l"utilisation des lots de chalet consiste à comparer les lots en question à d"autres lots de chalet qui sont occupés en vertu d"un bail semblable ou en fonction d"un prix de location semblable. Un ou des tarifs de location peuvent être fixés pour le lot en question en fonction des différences qui existent entre le lot en question et les comparables, comme l"accès, les services, la topographie, la période d"utilisation admissible et tout autre facteur qui serait considéré par un locataire ou un locateur potentiel comme ajoutant ou enlevant quelque chose à l"utilisation et à la valeur du site. |
[66] En examinant le paragraphe traitant du taux de la Banque du Canada, il dit :
| [traduction] À mon avis, cette méthode en vue d"arriver à un loyer courant ne devrait être utilisée que s"il n"existait pas de prix de location comparables dans la région ou lorsque le document contenant le bail oblige à recourir à cette méthodologie. Si un évaluateur devait utiliser cette méthode, il devrait d"abord procéder à une estimation hypothétique de la valeur marchande en ce sens que les terres de réserve ne peuvent pas être vendues, donc par définition n"ont pas de véritable valeur marchande. |
[67] Dans son rapport initial, M. Love recourt à la méthodologie de l"estimation du loyer courant. Il critique la méthodologie utilisée par l"expert de la défenderesse, M. Frank Bell, c"est-à-dire la valeur marchande en fief simple, moins un escompte et multipliée par un taux d"intérêt approprié. Cependant, M. Love a rédigé par la suite, à la demande de l"avocat des demandeurs, un deuxième rapport en date du 12 février 1998 (pièce P-8, onglet 18) qui utilise cette méthodologie et dans lequel il déclare que les modalités du bail peuvent contraindre à utiliser cette méthode.
[68] Il a dit :
| [traduction] Bien que je sois d"avis que l"établissement de tarifs de location des lots en question au moyen de comparaisons avec les tarifs de location négociés pour d"autres lots de chalet constitue la meilleure méthode, il semble que le bail puisse obliger l"évaluateur à utiliser la méthode consistant à appliquer un taux d"intérêt à la valeur en capital. Comme le rapport initial mettait l"accent sur la comparaison des tarifs de location, le présent rapport mettra l"accent sur l"estimation des valeurs en capital. |
[69] Dans son rapport en date du 10 décembre 1997, M. Bell a recouru à deux méthodes d"évaluation :
| 1) Une évaluation fondée sur une comparaison des loyers demandés sur d"autres lotissements de chalet appartenant à des Premières Nations; |
| 2) Une évaluation [traduction] " conforme aux modalités du bail ", c"est-à-dire estimer la valeur marchande en fief simple des sites en question, réduire cette valeur d"un pourcentage qui reflète la différence entre le droit en fief simple et les droits inhérents dans les terrains cédés à bail et appliquer un taux d"intérêt orienté vers le marché pour arriver au loyer courant. |
[70] M. Bell considère que le bail n'a pas défini précisément de valeur marchande et n"est pas clair au sujet de la date à laquelle le taux d"intérêt devrait être fixé. Il prétend donner une interprétation raisonnable de ces modalités de la convention de bail de sorte qu'il en résultera un loyer courant.
[71] M. Bell a examiné le rapport initial de M. Love en date du 21 mars 1997 (pièce P-8, onglet 16) ainsi que son deuxième rapport en date du 21 mars 1997 (pièce P-8, onglet 18). Ce document a été déposé comme pièce D-2.
[72] M. Love et M. Bell ont tous deux été acceptés par les avocats et par la Cour comme étant des experts dans le domaine de l'évaluation immobilière. Cependant, M. Bell est le seul à posséder une vaste expérience de l'évaluation des valeurs en ce qui concerne le prix de location sur les réserves indiennes.
[73] La méthodologie utilisée par M. Bell dans son rapport en date du 10 décembre 1997 est davantage conforme à celle prescrite par le bail que celle utilisée par M. Love. Le rapport initial de M. Love ne traite nullement de l'obligation prévue par le bail de fixer la juste valeur marchande du terrain et d'appliquer le taux d'intérêt préférentiel courant, quel que puisse être ce taux. La méthodologie qu"il utilise dans son rapport initial ne recourt nullement au taux d'intérêt préférentiel courant. Il s"est occupé seulement de comparaisons directes entre les tarifs de location.
[74] Le bail propose que les lots soient évalués comme s'ils étaient mis sur le marché. On fixe souvent la valeur marchande de biens qui ne sont pas à vendre, comme l'impôt sur les gains en capital, les hypothèques et les actifs de succession.
[75] Dans son deuxième rapport, M. Love a mis l"accent sur l"estimation de valeurs en capital et a accepté le taux bancaire proposé par l'avocat des demandeurs.
[76] Dans ses remarques finales, l'avocat des demandeurs a dit : (transcription p. 651)
| [traduction] Nous sommes vraiment convaincu que les loyers devraient évidemment monter, mais en 1991 ils devraient monter au niveau qui est indiqué dans le rapport de M. Love, son premier rapport. |
[77] L'avocat des demandeurs avait admis antérieurement que le rapport initial de M. Love, son premier rapport, évaluait des prix de location courants basés sur l"analyse d'autres tarifs de location de lots de chalet et que les calculs qu'il avait effectués dans ce rapport n'impliquaient pas le recours au taux d"intérêt préférentiel courant de la Banque du Canada, ainsi qu'il est mentionné dans le bail.
[78] Selon l'avocat, il s'agit là d'une " énigme " qui se pose au moment d"interpréter ce document (transcription p. 637).
[79] En se reportant à la clause du taux préférentiel dans ces circonstances, l'avocat a déclaré : [traduction] " C'est une situation embarrassante. Et elle nous pose un défi " (transcription p. 638).
[80] L'avocat des demandeurs était d'accord pour dire que le point commun entre M. Love, dans son deuxième rapport (pièce P-8, onglet 18), et M. Bell est l'estimation de la valeur en capital. Ils vont de la tenure franche jusqu'à la tenure à bail et élaborent une méthode d'apport de capital mais utilisent des taux d'escompte différents (transcription p. 638). M. Love a utilisé un taux d'escompte de 50 % tandis que M. Bell a utilisé un taux d'escompte de 30 %.
LES CONSTATATIONS
[81] Beaucoup de témoignages ont été sollicités en ce qui concerne la période d'utilisation des terrains, les améliorations apportées par les locataires et l'accès aux terrains toute l'année.
[82] J'estime, en me fondant sur les témoignages, qu'il est possible d'accéder aux lots en question par la route toute l'année, que les résidences construites sur ces lots peuvent avoir le degré de permanence que souhaite le locataire, que le bail spécifie que de telles bâtisses ne doivent pas servir de résidence permanente au locataire du 31 octobre au 31 mai, mais qu'il est possible de les occuper et de s'en servir durant cette période pourvu que ce ne soit pas de façon permanente.
[83] Les locataires peuvent construire des maisons permanentes mais ne peuvent y demeurer de façon permanente toute l'année (transcription p. 650). Elles peuvent être utilisées durant plus de six mois par année.
[84] Leur utilisation à des fins récréatives est permise toute l'année.
[85] J'admets également les comparables et les calculs présentés par M. Bell.
[86] À mon avis, le rapport rédigé par M. Bell (pièce P-8, onglet 17, déposé également comme pièce D-1) est plus logique et cohérent et moins arbitraire que le rapport supplémentaire de M. Love (pièce P-8, onglet 18).
[87] M. Bell a calculé une valeur en capital et l'a comparée, comme le prévoit le bail, à des prix de location comparables.
[88] Je ne suis pas d'accord toutefois avec son taux d'escompte de 30 % qui semble résulter d"une réduction de l'escompte de 40 % qu'il avait utilisé antérieurement pour tenir compte d'un avantage fiscal présumé en faveur des locataires.
[89] Je suis d'avis de le remplacer par un escompte de 40 %.
LA CONCLUSION
[90] Le loyer courant, pour la période allant du 1er avril 1991 au 31 mars 1998, est la valeur marchande estimative de chaque lot telle qu'elle a été calculée par M. Bell dans son rapport (pièce P-8, onglet 17) aux pages 82 à 83 et assortie d'un escompte de 40 % pour arriver à la valeur marchande escomptée, multipliée par le taux préférentiel de 9,92 % ou tout autre taux qui était en vigueur le 31 mars 1991. Si ce calcul entraîne un paiement en trop de loyer, chaque locataire a alors droit au remboursement d'un montant qui sera fixé par les avocats, compte tenu de l'intérêt avant jugement conformément aux dispositions de la Loi sur les tribunaux judiciaires de l'Ontario. En cas de litige au sujet de ce calcul, l"affaire peut m'être renvoyée.
LES DÉPENS
[91] Le bail prévoit que le locataire peut renvoyer la question du prix de location à la Cour à ses propres dépens.
[92] Il n"y a aucune adjudication de dépens en faveur ou à la charge de l"une ou l"autre des parties.
J.D. Richard
Juge en chef adjoint
Ottawa (Ontario)
Le 16 juillet 1998
Traduction certifiée conforme
Yvan Tardif, B.A., LL.L.
COUR FÉDÉRALE DU CANADA
SECTION DE PREMIÈRE INSTANCE
PROCUREURS INSCRITS AU DOSSIER
| NO DU GREFFE : T-234-92 |
| INTITULÉ DE LA CAUSE : MAURICE ST.MARTIN ET AUTRES et SA MAJESTÉ LA REINE représentée par LE MINISTÈRE DES AFFAIRES INDIENNES ET DU NORD CANADIEN |
| LIEU DE L"AUDIENCE : Sudbury (Ontario) |
| DATE DE L"AUDIENCE : le 30 mars 1998 |
| MOTIFS DU JUGEMENT : Monsieur le juge Richard, juge en chef adjoint |
| DATE DES MOTIFS : le 16 juillet 1998 |
ONT COMPARU :
| Réjean Parisé POUR LES DEMANDEURS |
John Edmond
| John Meaney POUR LA DÉFENDERESSE |
AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER :
Réjean Parisé
| Sudbury (Ontario) POUR LES DEMANDEURS |
Morris Rosenberg
| Sous-procureur général du Canada POUR LA DÉFENDERESSE |
Date : 19980716
Dossier : T-234-92
OTTAWA (ONTARIO), LE 16 JUILLET 1998
EN PRÉSENCE DU JUGE EN CHEF ADJOINT
ENTRE :
MAURICE ST. MARTIN, LUCIE ST. MARTIN, ALINE BONSALL, ALBERT E. LEGAULT, GARY MacKENZIE, SCOTT TAYLOR, PETER MERCHART, SHIRLEY BERTRAND, DENNIS BERTRAND, ROBERT DEACON, JEANNETTE DEACON, JOHN W. SMITH, JAMES REID, LINDA REID, BRUCE JEWITT, JUDY JEWITT, HARVEY CORMIER, LOLA CORMIER, JOYCE FARQUHAR, JEAN FARQUHAR, GEORGE DESCHAMPS, VIOLA DESCHAMPS, HOMER SAMMET, RICHARD GILBERT, MORLEY GILBERT, WAYNE MINOR, DIANE MINOR, ROLAND SAVARIE, AGNES SAVARIE, PETER MORRIS, SUSAN A. DESJARDINS, NICK MATASICH, PIERRETTE MATASICH, ERIC HART, MARIE HART, EDWARD GRASSI, PAULETTE GRASSI, DENNIS TORNOPOLSKY, DELMO P. BALDELLI, JENNY BALDELLI, WILLIAM STEVENSON, MARY STEVENSON, GRAHAM W. ROSS, CHARLES LARMONDIN, ELIZABETH LARMONDIN, JACK A. LEPPINEN, DAWN LEPPINEN, NICK ZATEZALO, CARMEN ZATEZALO, JAMES K. BROWN, TERRENCE MURPHY, DOROTHY MURPHY, MARIA JACOBA HUFFELS, ALAIN PAQUETTE, DIANE PAQUETTE, MARY ELEANOR SANCHIIONI, DAVID BENSON, RICHARD LALONDE, JACQUELINE LALONDE, EDWARD J. GORC, RICHARD PETER PROCEVIAT, NORMAN JAMES MILES, LAURENT POULIN, CLAUDETTE DERANGERE MUSICO, ROBERT RUSSELL, JAMES BULLOCK, CECIL ACE, DONALD LACHANCE, CHRISTINE LACHANCE, RICHARD O"BONSAWIN, DIANE O"BONSAWIN, OLIMPIO MAZZA, ARCADIA MAZZA, ALDO ORASI, RAYMOND MARION, AUDREY MARION, GILLES MAINVILLE, JACQUELINE MAINVILLE, CLAUDE MALETTE, GABRIEL FERNANDEZ, LORNE CHUIPKA, MARLENE CHUIPKA, RENALD LAPLANTE, SYLVIA LAPLANTE, MAURICE M. BRABANT, BARBARA BRABANT, SAMUEL ZATEZALO, RUBY ZATEZALO, JERRY LOISELLE, MARLENE LOISELLE, HERMAN BOIVIN, PAULINE BOIVIN, BRIAN MacKENZIE, SANDRA BOYUK, JOSEPH KOSIOR, HARMON MALLOY, ANNETTE MALLOY, ROBERT DIEBEL, GARY MERKLEY, ELMER C. MERKLEY, GLORYANN DORE, GARRY MARKLEY, JANET MILLER, JACQUELINE M. PETRILLI, JILL PACEY, INNOCINZO COSTANZI, JOSEPH PURIFICATI, ANNE MARIE PURIFICATI, DAVID GLOVER, JUDITH POGUE, JOHN LANTEIGNE, DIANE LANTEIGNE, JACK LEONARD, LYLE PERRY, CAROL PERRY et GEORGE GARDNER,
demandeurs,
- et -
SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA,
représentée par LE MINISTÈRE DES
AFFAIRES INDIENNES ET DU NORD CANADIEN,
défenderesse.
JUGEMENT
VU l"action intentée par soixante et un locataires de lots individuels, situés dans une réserve indienne, en vue de faire fixer le loyer annuel de chaque lopin de terre cédé à bail pour une période de sept ans à compter du 1er avril 1991;
| LA COUR ORDONNE CE QUI SUIT : |
| 1. Le loyer courant, pour la période allant du 1er avril 1991 au 31 mars 1998, est la valeur marchande estimative de chaque lot telle qu'elle a été calculée par M. Bell dans son rapport (pièce P-8, onglet 17) aux pages 82 à 83 et assortie d'un escompte de 40 % pour arriver à la valeur marchande escomptée, multipliée par le taux préférentiel de 9,92 % ou tout autre taux qui était en vigueur le 31 mars 1991. Si ce calcul entraîne un paiement en trop de loyer, chaque locataire a alors droit au remboursement d'un montant qui sera fixé par les avocats, compte tenu de l'intérêt avant jugement conformément aux dispositions de la Loi sur les tribunaux judiciaires de l'Ontario. En cas de litige au sujet de ce calcul, l"affaire peut m'être renvoyée. |
| 2. Le bail prévoit que le locataire peut renvoyer la question du prix de location à la Cour à ses propres dépens. |
| 3. Il n"y a aucune adjudication de dépens en faveur ou à la charge de l"une ou l"autre des parties. |
J.D. Richard
Juge en chef adjoint
Traduction certifiée conforme
Yvan Tardif, B.A., LL.L.